News

Apartamente de poveste in cladiri interbelice. Afaceri bune cu risc mare.

Cu buline rosii sau fara, cladirile ramase din perioada interbelica raman parca ultima urma de parfum si poveste a Bucurestiului, dar si investitii interesante pentru un anume segment de cumparatori.

Apartamente de poveste in cladiri interbelice. Afaceri bune cu risc mare.

Arhitectii sunt indragostiti de ele. Le stiu povestile de la cap la coada si toate maruntaiele.

Suntem nevoiti sa acceptam ca in anii de pace dintre cele doua mari razboaie se punea un accent deosebit pe arhitectura cladirilor ce urmau a fi, ceva ce nu a mai apucat a se intampla pana in zilele noastre, loviti parca fiind de rataciri tot mai mari.

Desi avem libertatea sa construim elegant, anii de inrosire au reusit sa modifice genetic creativitatea si modul in care sunt abordate dezvoltarile imobiliare de catre autoritati si plamaditorii acestora. Nu se diferentiaza cu nimic constructiile de blocuri si case de azi cu cele din anii rosii. Nici macar cand vine vorba de culori. Se construieste fara viziune si fara pasiune si se mobileaza asemenea.

Cu buline rosii sau fara, cladirile ramase din perioada interbelica raman parca ultima urma de parfum si poveste a Bucurestiului, dar si investitii interesante pentru un anume segment de cumparatori.

Citeam ca exista bani in fondul de consolidare a cladirilor aflate pe listele cu risc seismic, majoritatea construite in anii 30′-40′, dar ca lucrurile se misca in marsalier deoarece proprietarii nu prea semneaza “pentru”, chestiune care ar bloca procesul.

Desi statul acopera cea mai mare parte a cheltuielilor cu consolidarea (expertiza tehnica, proiectarea, cheltuielile cu autorizatia de constructie) si ofera proprietarilor o optiune excelenta de creditare pentru costurile cu executia, respectiv plata in rate egala, fara dobanda pe o perioada de 25 de ani (ipotecand proprietatile pana la stingerea datoriei, normal), ba mai mult ofera la schimb si locuinta pe durata lucrarilor, totusi proprietarii nu se grabesc sa ia atitudine si sa puna umarul. Cel mai invocat argument este acela ca o lucrare de consolidare le-ar mai ciunti din suprafete.

Ma intreb cat de mult le va ciunti din suprafete un cutremur cand vor ramane doar cu praful de pe toba sau in cel mai fericit caz cu cota de teren aferenta apartamentului, astfel de proprietati fiind si neasigurabile sau daca exista cineva care le-ar asigura, probabil costurile sunt pe masura.

Pe de alta parte, citeam un articol legat de planul de actiuni al statului cu lista cladirilor de consolidat pe 2015 din care autoritatile au reusit sa scoata bulina rosie doar de pe o singura cladire, desi tot procesul autorizarii se incheiase si te-ai fi asteptat sa nu mai fie nicio problema, iar lista cu zeci de imobile sa fie bifata. 

Ma mai uitam si la calculele facute de unii si altii prin diverse articole de specialitate din care reiesea ca vom ajunge sa terminam de consolidat cladirile din Bucuresti in nu stiu cate sute de ani daca se pastreaza ritmul si cheful de azi.

Toate aceste lucruri influenteaza destul de mult potentialul de tranzactionare al acestor proprietati intrucat devine totul o chestiune lipsita de predictibilitate. Nu poti sa estimezi in cat timp ti-ai recupera investitia, nu poti planifica prea multe, etc. Mai mult decat atat, proprietatile din aceasta perioada nu sunt foarte creditabile. Poate daca exista o consolidare facuta in ultimii ani mai poti atrage si creditorii, insa in principal ele nu sunt atractive pentru banci.

In ciuda tuturor acestor lucruri, piata cladirilor interbelice cu sau fara bulina rosie ramane una atractiva si interesanta pentru investitorii cunoscatori, oamenii care au bani cash si de care in unele cazuri se pot lipsi o vreme si care sunt dispusi sa-si asume riscul mare al vulnerabilitatii la cutremure. Nu degeaba zona asta de tranzactii o numeste presa “afacerea consolidarea“.

Este o piata atractiva deoarece poarta potentialul unor profituri mari, mai mari decat in orice alta zona imobiliara, riscul fiind pe masura, bineinteles. 

Sunt doua mari aspecte care fac astfel de tranzactii foarte avantajoase financiar:

1) Locatia. Majoritatea cladirilor vulnerabile sunt plasate in zone centrale si ultracentrale ale orasului, in puncte extrem de vanate si atractive. Cele mai bune zone ca vad comercial sunt impanzite de astfel de cladiri. Asta inseamna din capul locului preturi mari de tranzactionare de indata ce vulnerabilitatea este inlaturata, iar intre timp recuperarea investitiei prin inchiriere acolo unde legea ingaduie.

Daca in prezent preturile de achizitie ale acestor proprietati variaza intre 400-600 Eur/mp, odata vulnerabilitatea inlaturata acesta se ridica la peste 1.000 Eur/mp in functie de coordonatele proprietatii.

2) Credit ieftin de la stat si multe gratuitati. Proprietarul nu plateste decat lucrarile efective de executie privind consolidarea si asta in rate egale lunare, fara dobanda, pe o durata de 25 de ani. Restul pregatirilor ii sunt oferite pe gratis de la stat, iar de toate aspectele se ocupa tot statul.

(Desigur, proprietarii isi pot rezolva pe cont propriu problema fara nicio ingradire, insa nu o fac. Cu atat mai mult cu cat i-ar costa mult mai mult in lipsa suportului statului. Teoretic. Practic, ii costa mult mai mult asa pentru ca statul nu se misca. Astfel proprietarul castiga bani aparent, in realitate pierde si timp, oportunitati si mai multi bani).

Chiar si asa, in conditiile noului cost, profitabilitatea ramane atractiva. In functie de lista privind riscul seismic pe care se afla proprietatea, costurile cu consolidarea variaza intre 100-400 Eur/mp (aici intrand si refacerea instalatiilor si tot ceea ce presupune o astfel de lucrare).

Una peste alta, tranzactiile cu proprietati vechi de 80-100 de ani din centrul cosmopolit al capitalei raman afaceri bune cu risc mare, generatoare de marje bune de profit chiar si in stare de vulnerabilitate. Nu este o zona de interes pentru orice investitor, insa este o zona care are clientii sai, avantajele si dezavantajele sale.

Redau din portofoliul meu trei proprietati interbelice foarte interesante ca investitie:

1) Armeneasca. Apartament 3 camere + 1 camera de serviciu la mansarda + boxa la subsol cu baie, bucatarie, zona de lobby/hol cat o camera, vestibul si doua intrari/iesiri. Parter din S+P+2E+M. Parchet lemn natural, aer conditionat, tamplarie lemn, obloane lemn, calorifere fonta, incalzire prin centrala imobil. Stare foarte buna. Compartimentat semi-decomandat si circular. Parcare la strada. Vedere la strada. Nu figureaza pe nicio lista cu risc seismic. Are certificat energetic si toate documentele pregatite pentru vanzare.

Pret vanzare 65.000 Euro, negociabil.

2) Intersectia Mosilor-Carol-Mantuleasa. Apartament spatios si luminos de 4 camere + lobby+vestibul, baie cu cada, WC de serviciu, bucatarie, multe spatii de depozitare, doua balcoane, doua intrari/iesiri, lift, interfon, parchet lemn natural, calorifere fonta, incalzire prin centrala imobil, tamplarie lemn, obloane lemn. Suprafata utila 135 mp, suprafata totala 145 mp. Situat la etajul 1 din S+P+6E+M. Stare foarte buna. Compartimentat semi-decomandat si circular. Parcare la strada. Vedere la strada. Figureaza pe lista imobilelor cu risc seismic gradul I.

Pret vanzare 87.000 Euro, negociabil.

3) Mosilor zona Silvestru-Toamnei-Popa Petre. Garsoniera in stil camera de hotel, baie cu cada si boiler, chicineta, vestibul, dressing, parchet laminat, tamplarie lemn, oblon lemn. Suprafata utila 16 mp. Stare buna.Situata la etajul 3 din D+P+3E. Parcare la strada. Vedere la strada, nu are vederea obstructionata de nicio cladire vecina. Figureaza pe lista imobilelor cu risc seismic grad III. Excelenta ca investitie pentru regim hotelier.

Pret vanzare 20.000 Euro, negociabil.

Autor: Georgia Mihalcea – 0722 856 811 – georgia@bcsimobiliare.ro

mm
About BCS Marketing (31 Articles)
video marketing. humanizing digital experience.

Leave a comment

Your email address will not be published.


*


UA-122879874-2